Imóvel Avaliando: O apartamento à Av. X, Qd 1310... ...uará, município de Brasília/DF Finalidade do Parecer: determinação do valor de merca... ...o para fins de comercialização Interessado: Carlos da Silva Fulano de Tal Corretor de Imóveis Av. X, Ed. dos Fulanos, Sala 1, Brasília, DF Creci nº 0001 - 0ª Região (Brasil) Fone: 00-0000-0000 - E-mail: fulanodetal@ptam.com.br Brasília/DF, 18 de abril de 2020 Ilmo. Sr. Carlos da Silva Fulano de Tal, Corretor de Imó... ...co de Avaliação Mercadológica. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA FINALIDADE A finalidade do presente parec... ... para fins de comercialização. Este parecer está em conformid... ...tam a sua forma de elaboração. IMÓVEL AVALIANDO O imóvel avaliando, de proprie... ... do DF), nos seguintes termos: "O apartamento número 302 do E... ...se divide por ambos os lados." VISTORIA A vistoria do imóvel avaliando... ...i realizada no dia 02/01/2009. Trata-se de um apartamento, co... ...mos caracterizar como regular. A edificação na qual o imóvel ... ... banheiro auxiliar, 2 quartos. A taxa de condomínio é de R$ 530,00 mensais. A vizinhança do imóvel avalian... ...erviço de coleta de lixo, TV a cabo, pavimentação. Atualmente o imóvel avaliando encontra-se vazio. A vistoria do imóvel não revel... ...ou observações dignas de nota. O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no Anexo 1. CONTEXTO URBANO O imóvel avaliando localiza-se... ...bustíveis e praça de esportes. ANÁLISE MERCADOLÓGICA Conforme informações de imobil... ...ação em curto espaço de tempo. METODOLOGIA UTILIZADA Para a realização do presente ... ...o para a avaliação de imóveis. Neste método, a determinação d... ...e homogeneização normatizadas. PESQUISA DE MERCADO A pesquisa de mercado permitiu... ...adamente descritas no Anexo 2: +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |Nº| Bairro |Quartos|Idade|Vid... ...| Área Total | Valor | R$/m2 | | | | | |Útil| (m2) | (R$) | | +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |01|Águas de Março | 2 | 7 | 5... ...123,98 | 201.500,00| 1.625,26| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |02|Armandia | 2 | 8 | 50 | 117,98 | 166.000,00*| 1.407,02| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |03|Arvoredo | 2 | 14 | 50 | 119,34 | 188.390,00| 1.578,60| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |04|Arvoredo | 2 | 12 | 50 | 120,32 | 190.000,00| 1.579,12| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |05|Chique | 2 | 3 | 50 | 122,45 | 159.000,00*| 1.298,49| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |06|Chique | 2 | 8 | 50 | 118,89 | 170.450,00*| 1.433,68| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |07|Nações Unidas | 2 | 5 | 50... ...19,43 | 139.800,00*| 1.170,56| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |08|Nações Unidas | 2 | 10 | 5... ...20,43 | 177.800,00*| 1.476,38| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |09|Ourives | 2 | 11 | 50 | 121,30 | 165.000,00*| 1.360,26| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |10|União | 2 | 6 | 50 | 124,12 | 158.000,00| 1.272,96| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ * Preço tipo "Oferta" EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA A existência de preços do tipo... ... apresente uma contraproposta. Aplicando então um redutor (Fa... ...% aos preços do tipo "oferta": +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |Nº| Bairro |Quartos|Idade|Vid... ...| Área Total | Valor | R$/m2 | | | | | |Útil| (m2) | (R$) | | +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |01|Águas de Março | 2 | 7 | 5... ...123,98 | 201.500,00| 1.625,26| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |02|Armandia | 2 | 8 | 50 | 117,98 | 149.400,00*| 1.266,32| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |03|Arvoredo | 2 | 14 | 50 | 119,34 | 188.390,00| 1.578,60| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |04|Arvoredo | 2 | 12 | 50 | 120,32 | 190.000,00| 1.579,12| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |05|Chique | 2 | 3 | 50 | 122,45 | 143.100,00*| 1.168,64| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |06|Chique | 2 | 8 | 50 | 118,89 | 153.405,00*| 1.290,31| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |07|Nações Unidas | 2 | 5 | 50... ...19,43 | 125.820,00*| 1.053,50| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |08|Nações Unidas | 2 | 10 | 5... ...20,43 | 160.020,00*| 1.328,74| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |09|Ourives | 2 | 11 | 50 | 121,30 | 148.500,00*| 1.224,24| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |10|União | 2 | 6 | 50 | 124,12 | 158.000,00| 1.272,96| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ * Preço ajustado (reduzido) pelo "Fator de Oferta" de 10% DEPRECIAÇÃO Calculando a depreciação das a... ... útil e estado de conservação: +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ |Nº| Bairro |Quartos|Idade|Vida| Estado |Depreciacao| | | | | |Útil| da amostra | calculada | +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ |02|Armandia | 2 | 8 | 50 |Entre nova e regular | 9,31 % | +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ |04|Arvoredo | 2 | 12 | 50 |Entre nova e regular | 14,9 % | +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ |05|Chique | 2 | 3 | 50 |Regular | 5,62 % | +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ |06|Chique | 2 | 8 | 50 |Regular | 11,6 % | +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ |07|Nações Unidas | 2 | 5 | 50... ...r e reparos simples | 13,2 % | +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ |08|Nações Unidas | 2 | 10 | 5... ...r e reparos simples | 19,1 % | +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ |09|Ourives | 2 | 11 | 50 |Entre nova e regular | 13,4 % | +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ |10|União | 2 | 6 | 50 |Regular | 9,07 % | +--+-------------------------+... ...-----------------+-----------+ Redefinindo então o valor das ... ... pelo Método de Ross-Heidecke: +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |Nº| Bairro |Quartos|Idade|Vid... ...| Área Total | Valor | R$/m2 | | | | | |Útil| (m2) | (R$) | | +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |01|Águas de Março | 2 | 7 | 5... ...123,98 | 201.500,00| 1.625,26| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |02|Armandia | 2 | 8 | 50 | 117,98 | 135.490,86*| 1.148,42| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |03|Arvoredo | 2 | 14 | 50 | 119,34 | 188.390,00| 1.578,60| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |04|Arvoredo | 2 | 12 | 50 | 1... ...20,32 | 161.690,00*| 1.343,83| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |05|Chique | 2 | 3 | 50 | 122,45 | 135.057,78*| 1.102,96| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |06|Chique | 2 | 8 | 50 | 118,89 | 135.610,02*| 1.140,63| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |07|Nações Unidas | 2 | 5 | 50... ... 119,43 | 109.211,76*| 914,44| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |08|Nações Unidas | 2 | 10 | 5... ...20,43 | 129.456,18*| 1.074,95| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |09|Ourives | 2 | 11 | 50 | 121,30 | 128.601,00*| 1.060,19| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |10|União | 2 | 6 | 50 | 124,12 | 143.669,40*| 1.157,50| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ * Preço depreciado (reduzido) ... ...pelo "Método de Ross-Heidecke" EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS 1) Cálculo da Média Aritmética: Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados Número de valores pesquisados Média Aritmética = R$ 12.146,80 /m2 10 10Média Aritmética = R$ 1.214,68 /m2 2) Cálculo da Média Ponderada: Adotou-se 20% como Fator de Po... ...6,15 (média aritmética + 10%). Após a ponderação restaram os ... ...seguintes imóveis pesquisados: +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |Nº| Bairro |Quartos|Idade|Vid... ...| Área Total | Valor | R$/m2 | | | | | |Útil| (m2) | (R$) | | +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |02|Armandia | 2 | 8 | 50 | 117,98 | 135.490,86| 1.148,42| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |05|Chique | 2 | 3 | 50 | 122,45 | 135.057,78| 1.102,96| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |06|Chique | 2 | 8 | 50 | 118,89 | 135.610,02| 1.140,63| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |10|União | 2 | 6 | 50 | 124,12 | 143.669,40| 1.157,50| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ Média Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação Número de valores pesquisados, após ponderação Média Ponderada = R$ 4.549,52 4 4Média Ponderada = R$ 1.137,38 /m2 3) Cálculo da Média Homogeneizada: A homogeneização tem por objet... ...camente grandezas comparáveis. Portanto, concluídos os proced... ... grupo de imóveis pesquisados: +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |Nº| Bairro |Quartos|Idade|Vid... ...| Área Total | Valor | R$/m2 | | | | | |Útil| (m2) | (R$) | | +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |02|Armandia | 2 | 8 | 50 | 117,98 | 135.490,86| 1.148,42| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |05|Chique | 2 | 3 | 50 | 122,45 | 135.057,78| 1.102,96| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |06|Chique | 2 | 8 | 50 | 118,89 | 135.610,02| 1.140,63| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ |10|União | 2 | 6 | 50 | 124,12 | 143.669,40| 1.157,50| +--+-------------------------+... ...+---------------+------------+ Média Homogeneizada = Somatório dos valores pesquis... ...ós ponderação e homogeneização Número de valores pesquisados,... ...ós ponderação e homogeneização Média Homogeneizada = R$ 4.549,52 4 4Média Homogeneizada = R$ 1.137,38 /m2 Logo: Valor médio do m2 = R$ 1.137,38 DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do m2 Valor do imóvel avaliando = 123,35 m2 X R$ 1.137,38 /m2 Valor do imóvel avaliando = R$ 140.295,82 Considerando que o imóvel aval... ...deradas na presente avaliação. A aplicação do Método de Depre... ...$140.295,82 para R$130.853,38. Portanto: Valor de mercado do imóvel avaliando R$ 130.853,38 GRÁFICO MERCADOLÓGICO O poder de predição do modelo ... ...e ponderação e homogeneização. CONCLUSÃO Com base em pesquisa de imóvei... ... seis reais e cinco centavos). Brasília/DF, 30 de janeiro de 2009. Fulano de Tal Corretor de Imóveis Creci nº 0001 - 0ª Região (Brasil) ANEXO 1Ficha Descritiva do Imóvel Avaliando 1 - Identificação e caracterização do imóvel avaliando: 1.1 - Matrícula: - Nº: 98.765 - Cartório: 1º Ofício de Registro de Imóveis do DF 1.2 - Proprietário: - Nome: Luis Borges - Endereço: Av. das Castanheir... ...cio Flor do Serrado, apto. 201 - Bairro: Taguatinga - Município: Brasília - UF: DF 1.3 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: um prédio de apartamentos - Idade: 4 anos - Endereço: Av. X, Qd 1310, apto. 302 - Bairro: Guará - Município: Brasília - UF: DF 1.4 - Áreas: - Área Privativa: 70,12 m2 - Área de Uso Comum: 53,23 m2 - Área Real Total: 123,35 m2 - Fração Ideal: 0,10 2 - Infra-estrutura disponível... ...lixo, TV a cabo, pavimentação. 3 - Características da edifica... ...namento descoberto com 1 vaga. 4 - Peças, benfeitorias, e out... ...ras características do imóvel: - 1 sala de estar - 1 banheiro social - 1 lavabo - 1 cozinha - 1 área de serviço - 1 quarto de empregada - 1 banheiro auxiliar - 2 quartos 5 - Fotografias do imóvel avaliando: Fachada do prédio Sala SalaDormitório Dormitório Cozinha ANEXO 2Fichas Descritivas das AmostrasAmostra 1 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: prédio de apartamentos - Endereço: Pç. 11, Ed. Solar, Apt. 110 (1º andar) - Bairro: Águas de Março - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 7 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: regular 1.2 - Áreas: - Área Real Total: 123,98 m2 2 - Características da edifica... ...ateral esquerda da edificação. 3 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 4 - Preço (comercialização): R$ 201.500,00 5 - Fonte das Informações: Joa... ...Corretor - Fone: 61-9999-9999) 6 - Data da vistoria: 02/01/2009 7 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio Amostra 2 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: prédio de apartamentos - Endereço: Av. K, 100, Apto. 201 (2º andar) - Bairro: Armandia - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 8 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: entre nova e regular 111111111.2 - Áreas: - Área Real Total: 117,98 m2 2 - Características da edifica... ...izado na frente da edificação. 3 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 4 - Preço (oferta): R$ 166.000,00 5 - Fonte das Informações: www.bonsnegocios.com.br 6 - Data da vistoria: 02/01/2009 7 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio Amostra 3 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: prédio de apartamentos - Endereço: Av. das Orquídeas, 13, Apto. 321 (3º andar) - Bairro: Arvoredo - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 14 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: entre nova e regular 1.2 - Áreas: - Área Real Total: 119,34 m2 2 - Infra-estrutura disponível... ...lixo, TV a cabo, pavimentação. 3 - Características da edifica... ...lateral direita da edificação. 4 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 5 - Preço (comercialização): R$ 188.390,00 6 - Fonte das Informações: Imobiliária Ouro - Contato: Manoel Guimarães - Telefone: 61-7777-7777 7 - Data da vistoria: 02/01/2009 8 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio Amostra 4 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: prédio de apartamentos - Endereço: Av. das Oliveiras, 14, Apto. 302 (3º andar) - Bairro: Arvoredo - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 12 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: entre nova e regular 1.2 - Áreas: - Área Real Total: 120,32 m2 2 - Infra-estrutura disponível... ...lixo, TV a cabo, pavimentação. 3 - Características da edifica... ...izado na frente da edificação. 4 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 5 - Preço (comercialização): R$ 190.000,00 6 - Fonte das Informações: Imobiliária Ouro - Contato: Juvenal Bandeira - Telefone: 61-6666-6666 7 - Data da vistoria: 02/01/2009 8 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio Amostra 5 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: prédio de apartamentos - Endereço: Rua X, 123, Apt. 202 (3º andar) - Bairro: Chique - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 3 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: regular 1.2 - Áreas: - Área Real Total: 122,45 m2 2 - Características da edifica... ...zado na lateral da edificação. 3 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 4 - Preço (oferta): R$ 159.000,00 5 - Fonte das Informações: Jor... ...a Manhã (edição de 05/04/2008) 6 - Data da vistoria: 02/01/2009 7 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio Amostra 6 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: prédio de apartamentos - Endereço: Rua X, 123, Apt. 303 (3º andar) - Bairro: Chique - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 8 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: regular 1.2 - Áreas: - Área Real Total: 118,89 m2 2 - Características da edifica... ...zado na lateral da edificação. 3 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 4 - Preço (oferta): R$ 170.450,00 5 - Fonte das Informações: Jor... ...a Manhã (edição de 05/04/2007) 6 - Data da vistoria: 02/01/2009 7 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio Amostra 7 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: conjunto de casas e prédios - Endereço: Av. das Nações, 104, Apto. 140 (1º andar) - Bairro: Nações Unidas - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 5 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: entre ... ...ecessitando de reparos simples 1.2 - Áreas: - Área Real Total: 119,43 m2 2 - Infra-estrutura disponível... ... coleta de lixo, pavimentação. 3 - Características da edifica... ...ateral esquerda da edificação. 4 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 5 - Preço (oferta): R$ 139.800,00 6 - Fonte das Informações: Gil... ...rietário - Fone: 61-8888-8888) 7 - Data da vistoria: 02/01/2009 8 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio Amostra 8 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: conjunto de casas e prédios - Endereço: Av. das Nações, 19... ... Bloco A, Apto. 400 (4º andar) - Bairro: Nações Unidas - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 10 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: entre ... ...ecessitando de reparos simples 1.2 - Áreas: - Área Real Total: 120,43 m2 2 - Infra-estrutura disponível... ... coleta de lixo, pavimentação. 3 - Características da edifica... ...zado nos fundos da edificação. 4 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 5 - Preço (oferta): R$ 177.800,00 6 - Fonte das Informações: Cas... ...rietário - Fone: 61-8888-8888) 7 - Data da vistoria: 02/01/2009 8 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio Amostra 9 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: prédio de apartamentos - Endereço: Av. K, 100, Apto. 201 (2º andar) - Bairro: Ourives - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 11 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: entre nova e regular 1.2 - Áreas: - Área Real Total: 121,30 m2 2 - Características da edifica... ...izado na frente da edificação. 3 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 4 - Preço (oferta): R$ 165.000,00 5 - Fonte das Informações: www.bonsnegocios.com.br 6 - Data da vistoria: 02/01/2009 7 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio Amostra 10 1 - Identificação e caracterização do imóvel: 1.1 - Situação e localização: - Tipo: Apartamento - Agrupamento: prédio de apartamentos - Endereço: Pç. 11, Ed. União, Apt. 101 (1º andar) - Bairro: União - Município: Brasília - UF: DF - Idade: 6 anos - Vida Útil: 50 anos - Estado da Edificação: regular 1.2 - Áreas: - Área Real Total: 124,12 m2 2 - Características da edifica... ...izado na frente da edificação. 3 - Peças, benfeitorias, e out... ...to é constituído de 2 quartos. 4 - Preço (comercialização): R$ 158.000,00 5 - Fonte das Informações: Joa... ...Corretor - Fone: 61-9999-9999) 6 - Data da vistoria: 02/01/2009 7 - Fotografias da amostra: Fachada do prédio CURRICULUM DO AVALIADOR ● Nome: Fulano de Tal ● Qualificação: Corretor de Imóveis ● CRECI: 0001 - 0ª Região (Brasil) ● Formação Profissional: Técni... ...Escola Técnica Nacional, 2000) ● Experiência Profissional: Co... ...a na compra e venda de imóveis ● Endereço: Av. X, Ed. dos Fulanos, Sala 1, Brasília, DF ● Telefone: 00-0000-0000 ● E-mail: fulanodetal@ptam.com.br